Indexmieten und Co.: Diese Tricks müssen Mieter kennen

Wer in den Immobilienportalen nach einer neuen Bleibe sucht, sieht vor allem eines: möblierte Wohnungen. Bei diesem Angebot geht es nicht nur um eine schon vorhandene Einbauküche, sondern teils um komplett ausgestattete Apartments. Tisch, Stühle, Sofa, Schrank und Bett, alles schon da. Die Lampen hängen, der Teppich ist ausgerollt. Die neuen Mieter müssen nur noch ihr persönliches Hab und Gut einräumen. Für viel mehr ist im Zweifelsfall ohnehin kein Platz.

Auf den Onlinemarktplätzen dominieren diese Komplettpakete, und auch am Gesamtmarkt machen sie mittlerweile einen großen Teil der Angebote aus. Einer Studie zufolge, die das Bundesministerium für Justiz in Auftrag gegeben hat, lag der Anteil möblierter Wohnungen 2022 bei 27 Prozent. Das heißt, gut jede vierte Wohnung wurde mit Mobiliar angeboten.

In den vergangenen Jahren hat das Phänomen der möbliert vermieteten Wohnung stark um sich gegriffen, besonders in den großen Städten. Immer mehr Vermieter entscheiden sich dafür, ihre Immobilie voll oder teilweise ausgestattet an den Mieter zu bringen. Das zeigt ein Blick in die Statistik von Immobilienscout. In Berlin beispielsweise entfielen in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 lediglich 13 Prozent aller Inserate auf möblierte Wohnungen. Anfang dieses Jahres waren es schon 43 Prozent. In Frankfurt und Düsseldorf schnellte das Angebot im Vergleichszeitraum zwar nicht so rasant, aber ebenfalls deutlich in die Höhe. Zuletzt sei der Anteil möblierter Wohnungen aber leicht rückläufig, heißt es bei Immobilienscout.

Wohnungssuchende merken davon wenig. Vor allem wer eine kleine Wohnung sucht, findet oft mehr möblierte als unmöblierte Offerten, die zudem oft befristet sind. Eine gängige Erklärung dafür lautet: Unmöblierte Wohnungen ohne zeitliche Befristung würden viel schneller vergeben und deshalb rasch wieder aus den Annoncen verschwinden. Interessant sind solche Inserate besonders für Pendler oder Studenten, die die neue Bleibe selten oder nur für einen begrenzten Zeitraum nutzen wollen. Sie sparen sich den Aufwand, eine Wohnung einrichten zu müssen.

Die Miete für möblierte Wohnungen fällt deutlich höher aus

Die Vermieter lassen sich die Ausstattung aber teuer bezahlen. Die Kaltmiete der Wohnungsinserate bewegt sich auf überdurchschnittlichem Niveau. In Berlin etwa liegt die Quadratmetermiete für eine unmöblierte Wohnung nach Angaben von Immoscout bei gut 13 Euro. Mit Möbeln verlangen die Vermieter hingegen etwas mehr als 30 Euro. In Frankfurt zahlen Mieter einer möblierten Einheit je Quadratmeter etwa neun Euro mehr, in Köln sind es rund 13 Euro Unterschied.

Das Problem besteht aber nicht darin, dass sich Vermieter die Möblierung bezahlen lassen. Schließlich haben sie selbst Geld in die Ausstattung gesteckt. Heikel ist vielmehr, dass sich selten nachvollziehen lässt, wie und nach welchen Kriterien der Möblierungszuschlag zustande kommt. Denn wie er berechnet wird, ist weder rechtlich geregelt noch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Auskunft darüber zu geben.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin 63 S 365/01) orientiert sich der Aufschlag am Zeitwert der Möbel. Das Gericht geht davon aus, dass Möbelstücke durchschnittlich zehn Jahre in Gebrauch sind. Als Zuschlag zur Vergleichsmiete wird dann ein Betrag von linear zwei Prozent des Zeitwertes angesetzt. Wie viel die Einrichtung wert ist, lässt sich für den Mieter jedoch kaum ermitteln.

Der Möbelaufschlag erhöht aber nicht nur die Kaltmiete, er lässt auch die Kaution steigen. Mit ihr sichert der Vermieter die Wohnung selbst und zusätzlich die Einrichtung ab, die er den Bewohnern zwar gegen Gebühr überlässt, die aber sein Eigentum bleibt. Die Mieter sollten das Glas Rotwein auf dem weißen Sofa also gut festhalten, und eine Haftpflichtversicherung ist ratsam.

Verträge mit Indexmiete sind im Kommen

Im Trend liegen die sogenannten Indexmietverträge. Bis vor Kurzem noch hat sich kaum jemand für diese alternative Option zur Staffelmiete oder zur allgemein geltenden Vergleichsmiete interessiert. Plötzlich versetzt sie zahlreiche Mieter in Angst und Schrecken. Was hat es damit auf sich? Bei der sogenannten Indexmiete verzichtet der Vermieter auf die üblichen Mieterhöhungen sowie auf die Modernisierungsumlage nach einer Renovierung. Stattdessen wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und einmal im Jahr entsprechend angepasst.

Generell bietet das Modell für Mieter viele Vorteile, zumindest solange die Inflation sich auf einem niedrigen Niveau befindet. Mit den stark gestiegenen Verbraucherpreisen hat sich die Indexmiete für viele Mieter jedoch als Kostenfalle entpuppt. Bisher war davon nur ein vergleichsweise kleiner Teil der Mieterhaushalte betroffen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln geht davon aus, dass bis vor Kurzem lediglich 2,2 Prozent aller Mietverträge Indexmietverträge waren. Doch seit etwa einem Jahr setzen immer mehr Vermieter auf die Indexmiete – von den neu abgeschlossenen Mietverträgen fallen laut IW etwa 7 Prozent in diese Kategorie.

Der Deutsche Mieterbund zeichnet ein noch drastischeres Bild. Ihm zufolge hat eine Umfrage unter seinen Mitgliedsverbänden ergeben, dass in den Großstädten mittlerweile jeder dritte neue Mietvertrag eine Indexmiete festschreibt. In Berlin sind es demnach sogar 70 Prozent. Die Vermieter zeigen offenbar ein wachsendes Interesse an dieser Vertragsvariante, mit der sie sich gegen die Inflation absichern können. Mieter sollten daher wachsam sein, nach welchem Modell der Vertrag aufgesetzt wird – und überschlagen, ob eine im kommenden Jahr womöglich sprunghaft steigende Miete noch ins Budget passt.

Kündigungen wegen Eigenbedarfs häufen sich

Glücklich, wer schon eine Wohnung hat. Doch gibt es keine Garantie, dass man in den gemieteten vier Wänden bleiben darf. Das gilt auch für alle, die Vertragstreue beweisen und immer pünktlich Miete zahlen. Denn nach Angaben des Deutschen Mieterbunds machen Vermieter immer öfter die sogenannte Eigenbedarfskündigung geltend. Darunter versteht man das Recht eines Vermieters, den Vertrag mit dem Mieter zu kündigen, wenn der Eigentümer selbst, seine Familie oder ein Haushaltsangehöriger die Wohnung benötigt. Der Berliner Mietrechtsexperte Benjamin Raabe spricht sogar von einer explosionsartigen Entwicklung.

Vereinzelt komme es vor, dass auch Vermieter von den aktuell hohen Mieten betroffen seien. Sie klagten dann auf Eigenbedarf, um zum Beispiel die studierende Tochter in der eigenen Wohnung unterzubringen, anstatt ihr eine teure andere Wohnung zu finanzieren. Doch diese Fälle erklären für Raabe nicht den von ihm beobachteten, rasanten Anstieg der Kündigungsfälle.

Der Grund liegt dem Wohnrechtsexperten zufolge darin, dass der Gesetzgeber es einfacher gemacht hat, diese besondere Kündigungsform zu nutzen. Erstens ist der Personenkreis um den Vermieter, mit dem er den Bedarfsfall begründen muss, jetzt weiter gefasst. Zweitens ist die Nutzung an wenig Bedingungen geknüpft. So muss die Wohnung keinesfalls Hauptwohnsitz sein. Es reiche zum Beispiel aus, dass die Eigentümer die Immobilie für gelegentliche Aufenthalte in der Stadt wie für den Theaterbesuch selbst nutzen wollen. "Wenn das Gericht ihm glaubt, dann ist die Wohnung weg", weiß Raabe aus seiner Berufserfahrung.

Dem Anwalt zufolge sei es ein Leichtes, vor Gericht Eigenbedarf vorzutäuschen, um die Wohnung im Anschluss deutlich teurer weiter zu vermieten. Doch ob und wie viele Vermieter das Gesetz missbrauchen, lässt sich im Einzelfall schwer beweisen.

Wer von einer Eigenbedarfskündigung betroffen ist, dem hilft vor Gericht in der Regel nur der sogenannte Härtefall. Der Mieter muss dafür belegen, dass er unter körperlichen oder psychischen Krankheiten leidet. Durch den Härtefall lässt sich die Kündigung zeitweilig aufschieben. Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, ist es laut Raabe dennoch grundsätzlich ratsam, Widerspruch einzulegen.