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Die Wohngemeinschaft und ihre rechtlichen Tücken

Student Wohnen Wohnung Apartment Großstadt [Quelle: Unsplash.com, Autor: chuttersnap]

Quelle: Unsplash.com, chuttersnap

Jeder dritte Student in Deutschland lebt in einer WG. Aber wie viele Bewohner darf eine Wohngemeinschaft maximal haben? Brauchst du das Einverständnis des Vermieters, wenn du ein Zimmer untervermietest? Und wer haftet, wenn etwas kaputtgeht? Diese Dinge solltest du wissen, bevor du den Mietvertrag unterschreibst.

Die Vorteile des WG-Lebens sind nicht von der Hand zu weisen: Eine Wohngemeinschaft ist in der Regel günstiger als ein eigenes Appartement, du hängst nicht mehr an Mamas Rockzipfel und kannst dich individueller ausleben als in einem Wohnheim, wo die Wartelisten ohnehin ellenlang sind. Im Idealfall verstehst du dich dann noch so gut mit deinen Mitbewohnern, dass ihr gemeinsam kocht, gemeinsam feiert und du immer eine Schulter zum Ausweinen hast – sei es nun bei Liebeskummer, Heimweh oder Prüfungsstress.

Die Realität kann natürlich auch anders aussehen: Das Toilettenpapier ist grundsätzlich alle, die Musik in Pias Zimmer zu laut und Max hat schon wieder seinen Schlüssel vergessen und dich nachts aus dem Bett geklingelt. Während sich die meisten aber auf solche zwischenmenschlichen Probleme schon beim Einzug einstellen, wird die andere Seite gerne vergessen: In einer Wohngemeinschaft lauern auch viele rechtliche Fallstricke, die dich im Zweifelsfall teuer zu stehen kommen. Das beginnt schon mit der Gestaltung des Mietverhältnisses. Hier klären wir dich auf, was eine WG überhaupt ist und welche Vertragsvarianten es gibt. Auf Seite 2 erfährst du, ob und wann du für deine Mitbewohner haftest und wer zustimmen muss, wenn ein Bewohner ein- oder auszieht.

Drei Grundsatzfragen zur WG

  1. Was ist eine Wohngemeinschaft?
    Eine Wohngemeinschaft entsteht, wenn mehrere unabhängige, meist nicht verwandte Personen in einer Wohnung zusammenleben, um Kosten zu sparen. Räume wie Badezimmer, Küche oder Wohnzimmer werden dabei gemeinsam genutzt. Der gemeinsame Zweck hat zur Folge, dass du mit deinen WG-Mitbewohnern einen Gesellschaftsvertrag schließt und die WG damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz: GbR) nach § 705 BGB wird. Dafür ist kein schriftliches Dokument nötig – mündliche Vereinbarungen (zum Beispiel zum Putzplan) oder einfach schlüssiges Handeln reichen schon für ein Zustandekommen.
  2. Ist ein Paar eine WG?
    Wer verheiratet ist oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft führt, bildet keine WG. In diesem Fall ist auch kein Einverständnis des Vermieters erforderlich, wenn dein Partner nachträglich in die Wohnung miteinzieht. Um Streit zu vermeiden, solltest du den Vermieter natürlich trotzdem davon in Kenntnis setzen.

    Bei Paaren ohne Trauschein ist die Frage schon etwas komplizierter. Dem Sozialgesetz nach sind sie keine Wohngemeinschaft, sondern eine Bedarfsgemeinschaft – zumindest dann, wenn sie "den Willen zeigen, Verantwortung füreinander zu tragen und füreinander einzustehen". Als Anzeichen dafür wird es gewertet, wenn ein Paar länger als ein Jahr zusammenlebt, ein gemeinsames Kind hat oder ein gemeinsames Konto führt. Eine Rolle spielt die Unterscheidung zwischen WG oder Bedarfsgemeinschaft aber nur, wenn einer von euch Arbeitslosengeld II beziehen möchte. Auf das Mietrecht hat sie keine Auswirkungen. Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft muss der Vermieter daher immer zustimmen, bevor dein Partner bei dir einziehen darf.

  3. Wie viele Bewohner darf eine WG haben?
    Eine WG darf grundsätzlich nur so viele WG-Mitglieder haben, wie Schlafzimmer zur Verfügung stehen. Ein Verstoß kann zu einer "Kündigung aus wichtigem Grund" führen. Das heißt also: Wenn Pia, Max und du in einer Wohnung mit drei Schlafzimmern wohnt und die Freundin von Max in sein Zimmer miteinzieht, riskiert er einen Rauswurf.

Mietmodelle in der WG

Das Mietrecht kennt die Form des Zusammenwohnens in einer WG nicht. Deshalb ergeben sich aus dem Gesetz auch keine Regeln, nach denen der Mietvertrag gestaltet sein muss. Grundsätzlich haben sich aber die folgenden Modelle herauskristallisiert.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
In diesem Modell werden alle Bewohner namentlich im Mietvertrag genannt und müssen ihn unterschreiben. Damit besitzen sie gegenüber dem Vermieter alle die gleichen Rechte und Pflichten. Entsprechend muss der Vermieter Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen oder andere Schreiben immer an alle WG-Bewohner richten. Der große Nachteil dieses Modells: Jeder Bewohner haftet voll für Schäden und finanzielle Verbindlichkeiten (mehr zur Haftung siehe Seite 2).

In dieser Konstellation trägt jeder WG-Bewohner ein hohes Risiko – so gesehen ist sie nicht die beste Option. Allerdings bestehen viele Vermieter auf diese Vertragsgestaltung, weil sie ausstehende Forderungen so von jedem der Mieter eintreiben können.

Mietmodelle in der WG: Alle Bewohner sind Hauptmieter [Quelle: e-fellows.net]

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Seit der Bundesgerichtshof im Jahr 2001 entschieden hat, dass eine GbR (teil-)rechtsfähig ist, kann auch eine WG "als solche" Partei eines Mietvertrags werden kann. Dazu unterschreiben die WG-Mitbewohner nicht als Einzelpersonen, sondern im Namen der WG den Mietvertrag.

Die WG als GbR ist Mieter [Quelle: e-fellows.net]

Variante 3: Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Ein Bewohner der WG ist der Hauptmieter und einziger Vertragspartner des Wohnungseigentümers. Alle anderen Bewohner schließen mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag. Damit bestimmt der Hauptmieter allein die Spielregeln in der WG – er legt fest, wer bei ihm einzieht (Zustimmung des Vermieters ist erforderlich!) und wie hoch die Miete seiner Mitbewohner ist. Im Gegenzug trägt er allein das wirtschaftliche Risiko: Er zahlt die Kaution, muss dem Vermieter pünktlich die volle Wohnungsmiete überweisen – auch wenn ein Zimmer gerade leer steht – und haftet für Schönheitsreparaturen.

Für den Hauptmieter lohnt sich diese Konstellation, wenn er Untermieter nur zur Überbrückung finanzieller Engpässe aufnimmt und die Wohnung später allein nutzen möchte. Für Untermieter ist diese Variante interessant, wenn sie ohnehin nur für einen überschaubaren Zeitraum in der WG leben möchten, zum Beispiel für ein Praktikum.

Achtung: Werden einzelne Räume in einer Wohnung untervermietet, gelten die Mieterschutzrechte nur eingeschränkt. Der Hauptmieter kann seinen Untermietern kündigen, ohne dass er sich auf ein berechtigtes Interesse (zum Beispiel Eigenbedarf oder Verletzung der vertraglichen Pflichten) berufen muss. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall aber um drei Monate und beträgt damit in der Regel ein halbes Jahr oder noch länger – wenn es hart auf hart kommt, bleibt dir also genug Zeit, dir ein neues Dach über dem Kopf zu suchen.

Mietmodell mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern [Quelle: e-fellows.net]

Variante 4: Der Vermieter macht mit jedem Bewohner einen einzelnen Vertrag
Jeder WG-Bewohner schließt mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer ab. Das hat den Vorteil, dass jeder von euch jederzeit kündigen kann und keine Rücksicht auf seine Mitbewohner nehmen muss. Außerdem haftet jeder nur für sich selbst. Allerdings darf in diesem Modell der Vermieter bestimmen, wer in der WG wohnt – du musst dich also mit dem Kandidaten arrangieren, den er aussucht.

Wer das WG-Leben pragmatisch sieht und keinen großen Wert auf familiären Zusammenhalt legt, fährt mit dieser Konstellation am besten.

Jeder Mieter hat einen eigenen Vertrag [Quelle: e-fellows.net]

Wer haftet in der WG?

Die erste Hürde ist geschafft und der Mietvertrag für die WG unterzeichnet. Die Fragen hören damit aber längst nicht auf. Was passiert, wenn dein Mitbewohner seine Miete nicht bezahlt oder die Wohnung beschädigt? Muss der Vermieter zustimmen, wenn ein neuer Bewohner einzieht? Und warum haftet man auch, obwohl man längst nicht mehr in der WG wohnt?

Haftung bei Schäden in der WG

Die WG-Party war prima. Bis dein Mitbewohner ins Aquarium fiel. Nun ist der Holzfußboden im Eimer und muss für viel Geld ausgetauscht werden. Aber wer haftet dafür eigentlich?

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
Sind alle WG-Mitbewohner Hauptmieter, so haften sie prinzipiell gemeinschaftlich. Das gilt aber nicht bei Beschädigungen der Mietwohnung. Vereinfacht kann man sagen, dass hier – sofern im Mietvertrag nicht anders geregelt – das WG-Mitglied allein haftet, das den Schaden verursacht hat.

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Ist die WG "als solche" Hauptmieter und verursacht ein WG-Mitglied einen Schaden an der Mietwohnung, dann haftet die WG gemeinsam mit ihrem Gesellschaftsvermögen (zum Beispiel aus der Gemeinschaftskasse). Da dies in der Regel aber nicht ausreicht, haftest du mit deinen WG-Mitbewohnern zusätzlich persönlich. Diese persönliche Haftung könnt ihr nur unter Mitwirkung des Vermieters ausschließen.

Variante 3: Hauptmieter und Untermieter
Wenn du allein der Hauptmieter bist und deine WG-Mitbewohner Untermieter sind, haftest nur du gegenüber dem Vermieter. Bei Schäden an der Wohnung wirst du also für das Verhalten deiner Mitbewohner verantwortlich gemacht und bist selbst dafür verantwortlich, dir von ihnen den Schaden ersetzen zu lassen.

Variante 4: Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag

In diesem Fall haftet jeder Bewohner allein für den Schaden, den er in seinem Zimmer oder in den gemeinschaftlich genutzten Räumen verursacht hat.

Wer haftet, wenn ein Bewohner seine Miete nicht bezahlt?

Nur weil du mit deinen Mitbewohnern Bad und Küche teilst, heißt das nicht, dass du auch für ihre Finanzen Sorge tragen musst? Falsch gedacht! Ob dich der Vermieter zur Kasse bitten kann, ist abermals abhängig von der WG-Konstellation.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
In diesem Fall greift die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung. Der Vermieter kann von jedem beliebigen Mieter die Schulden in voller Höhe einklagen.

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Auch hier gilt: Die WG haftet mit ihrem Vermögen für den Zahlungsausfall eines Bewohners. Kann ein Bewohner nicht zahlen, müssen die anderen einspringen.

Variante 3: Hauptmieter und Untermieter
Wenn der Hauptmieter seine Miete nicht bezahlt, kann sich der Vermieter nicht an die Untermieter wenden. Wird dem Hauptmieter aber aufgrund der fälligen Mieten gekündigt, dann droht den Untermietern der Rauswurf aus der Wohnung, obwohl sie selbst nicht vertragsbrüchig waren.

Zahlt der Untermieter nicht rechtzeitig, so muss der Hauptmieter dem Vermieter trotzdem die vollen Kosten bezahlen. Er trägt also das finanzielle Risiko für den Ausfall und muss für seine Untermieter geradestehen.

Variante 4: Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag

Jeder Bewohner haftet für seine eigenen Mietkosten. Verletzt ein anderer seine Pflichten, hat das für dich keine Konsequenzen.

Mitbewohnerwechsel: Wer muss zustimmen?

Eine Wohngemeinschaft ist bereits bei ihrer Gründung darauf angelegt, dass es zu einem Mieterwechsel kommt. Muss der Vermieter vor jedem Mitgliederwechsel seine Zustimmung geben? Auch hier wird danach unterschieden, wer Hauptmieter ist. Ob du im Schadensfall auch nach dem Auszug haftest, hängt davon ab, ob der Vermieter dem Wechsel zugestimmt hat.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
Wenn alle WG-Bewohner den Mietvertrag unterzeichnet haben, können sie das Mietverhältnis auch nur gemeinsam kündigen. Will jemand vorzeitig gehen, müssen alle Bewohner gemeinsam den Vermieter bitten, diese Person aus dem Vertrag zu entlassen. Entsprechendes gilt, wenn ein neuer Bewohner in die WG aufgenommen werden soll.

Weil das sehr kompliziert ist, kann man mit dem Vermieter vereinbaren, dass der Vertrag nicht bei jeder Mieterrotation neugeregelt werden muss. Das birgt für den Vermieter aber die Gefahr, dass er am Ende nicht mehr weiß, wer gerade in der WG wohnt. Deshalb wird er darauf bestehen, dass ihm ein Aus- oder Einzug in jedem Fall mitgeteilt wird.

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Ein Mitgliederwechsel innerhalb der WG hat keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Vermieter. Das bedeutet, dass nicht der Vermieter, sondern alle WG-Mitglieder dem Einzug eines neuen WG-Mitglieds zustimmen müssen. Der Vermieter kann sich aber im Mietvertrag die Zustimmung zu einem Mieterwechsel vorbehalten. Tut er das nicht, so kann ihm unter Umständen (etwa, weil der neue WG-Mitbewohner die Miete nicht zahlen kann) ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gegenüber der WG zustehen. Seine Zustimmung zu einem neuen WG-Mitglied darf er aber nur verweigern, wenn dafür ein sachlicher Grund besteht.

Variante 3: Hauptmieter und Untermieter
Wohnräume dürfen nur nach Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Hat der Vermieter eine generelle Erlaubnis gegeben, hat er keinen Einfluss auf den Bewohnerwechsel. Häufiger ist aber der Fall, dass der Vermieter nur diese eine Untervermietung genehmigt hat. Dann kann der Hauptmieter das Untermietverhältnis zwar beenden, muss sich aber eine neue Erlaubnis holen, bevor er wieder einen Untermieter aufnimmt.

Variante 4: Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag
Möchte ein WG-Mitglied ausziehen, kündigt es seinen Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Um die Nachmietersuche kümmert sich der Vermieter. Die Bewohner, die in der WG verbleiben, können sich also meistens nicht aussuchen, wer bei ihnen einzieht.

Auch nach dem Auszug haftest du

Nach deinem Auszug aus der WG unterliegst du unter Umständen einer (Nach-)Haftung – nämlich dann, wenn du einer der Hauptmieter warst oder die Wohnung an die WG als GbR vermietet wurde.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
Seid ihre mehrere Hauptmieter, und du ziehst ohne Zustimmung des Vermieters aus, so wirst du dadurch nicht automatisch von der Haftung befreit. Schließlich steht dein Name im Mietvertrag. Ohne Zustimmung des Vermieters haftest du weiterhin für alle Verbindlichkeiten, die während deiner WG-Zugehörigkeit entstanden sind und nach deinem Auszug fällig werden. Ziehst du hingegen mit Zustimmung des Vermieters aus der WG aus, so haftest du nur noch für solche Verbindlichkeiten, die während deiner WG-Zugehörigkeit entstanden sind und vor deinem Auszug fällig werden.

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Ist die WG "als solche" Hauptmieter, so richtet sich die Haftung des ausziehenden WG-Mitglieds danach, ob sich der Vermieter im Mietvertrag die Zustimmung zum Mieterwechsel vorbehalten hat oder nicht. Wenn nein, haftet das austretende WG-Mitglied auch nach seinem Auszug weiter. Dies jedoch nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Auszug Kenntnis erlangt. Hat sich der Vermieter hingegen die Zustimmung zum Einzug eines neuen WG-Mitglieds vorbehalten, scheidet eine Nachhaftung des ausziehenden WG-Mitglieds aus.

Haftet der neue Mitbewohner für seinen Vorgänger?

Auch bei der Haftung des einziehenden WG-Mitglieds muss danach unterschieden werden, wer Hauptmieter ist.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
Nach den allgemeinen Grundsätzen der Vertragsübernahme müsstest du als einziehendes WG-Mitglied selbst für solche Mietverbindlichkeiten einstehen, die vor deinem Einzug entstanden sind. Allerdings dürfte die Zustimmung des Vermieters zu deinem Einzug so zu verstehen sein, dass du für Altschulden nicht haftest. Es besteht für dich also nur eine Haftung für ab deinem Einzug begründete Mietverbindlichkeiten.

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Ist die WG "als solche" Hauptmieter, richtet sich die Haftung des einziehenden WG-Mitglieds wieder danach, ob sich der Vermieter im Mietvertrag die Zustimmung zum Mieterwechsel vorbehalten hat. Wenn nein, haftet das eintretende WG-Mitglied auch für Mietverbindlichkeiten, die vor seinem Eintritt begründet wurden. Wenn ja, scheidet eine Haftung des neuen WG-Mitglieds für Altschulden aus.

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