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Ob sich das Eigenheim auf Zeit lohnt

Eigenheim, junges Paar, Altersvorsorge [Quelle: pexels.com, Autor: Ketut Subbiyanto]

Quelle: pexels.com, Ketut Subbiyanto

Für Familien ohne Kapital ist es schwierig ein stadtnahes Eigenheim zu finanzieren. Jedoch kann man den Vermieter gegen eine Bank tauschen – und das Haus im Alter wieder verkaufen.

Der Aufbau des Privatvermögens ist für junge Akademiker, die in Großstädten leben, wahrlich kein Zuckerschlecken. Sie haben auf der einen Seite ordentliche Einkommen, doch auf der anderen Seite ist das Leben so teuer, dass kaum Geld übrig bleibt. Daher sind Eigenheim und Altersvorsorge in vielen Fällen heikle Themen. Sollte das Leben durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung erschüttert werden, droht sogar der finanzielle Absturz. Oftmals sind es aber nicht große Ereignisse, sondern kleine Dinge, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Wie schmal der Weg auf dem Aufstieg zum finanziellen Erfolg ist, wird im heutigen Beispiel deutlich.

Ein junger Anwalt ist 33 Jahre alt. Er ist verheiratet, und seine Frau ist zwei Jahre jünger. Das Ehepaar hat eine Tochter, die neun Monate alt ist, und es wünscht sich noch ein zweites Kind. Die Familie lebt in einer süddeutschen Großstadt. Das monatliche Bruttoeinkommen liegt bei 5000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern exakt 3377 Euro übrig, weil die Liste der Abgaben sieben Posten umfasst: 60 Euro für die Arbeitslosenversicherung, 363 Euro für die Krankenkasse, 606 Euro für das Finanzamt, 34 Euro für die Kirche, 71 Euro für die Pflegeversicherung, 23 Euro für die Solidarität und 465 Euro für die Rentenversicherung.

Zu dem Nettoeinkommen kommt das Kindergeld von 204 Euro hinzu, so dass die Familie monatlich 3581 Euro ausgeben kann. Davon macht sie auch regen Gebrauch. Die Warmmiete beträgt 1500 Euro, und die Kreditrate für das Auto liegt bei 300 Euro. Dadurch sinkt der Überschuss auf 1781 Euro, und von diesem Betrag muss das Trio leben: Essen, Trinken, Hobbys, Urlaub und Versicherungen. Es ist nicht viel Phantasie notwendig, dass mit knapp 1800 Euro keine großen Sprünge möglich sind. So sieht es aber in vielen Haushalten aus, und die Aussichten, dass die Bäume in den Himmel wachsen, waren bereits vor Corona eher düster.

Große Träume einer kleinen Familie

Die kleine Familie hat große Träume. Die junge Frau verdient zurzeit kein Geld. Trotzdem hat sie ihrem Mann gesagt, dass ihr ein Häuschen gut gefallen würde. Das geht dem Partner nicht anders. Nur hat in den letzten Wochen ein Vermittler ordentlich Öl ins Feuer gegossen. Der Vertreter hat dem Ehepaar vorgerechnet, wie viel Geld in den nächsten 52 Jahren an den Vermieter fließen wird, wenn die heutige Kaltmiete von 1200 Euro jedes Jahr um 2 Prozent steigen wird. Das werden 1.296.000 Euro sein, und solche Summen sind nicht nur in Bayern und Schwaben der beste Ansatz, um junge Ehepaare nach allen Regeln der Kunst um ihren Schlaf zu bringen.

Das ist im vorliegenden Fall nicht anders, und oft enden solche Gespräche mit dem Abschluss eines Bausparvertrages für die Eltern und einer Unfallversicherung für den Nachwuchs. Auf diese Weise mag der Abstand zum Eigenheim um zweieinhalb Zentimeter schrumpfen. Wenn das aber alles ist, wird der Traum nie in Erfüllung gehen, weil die finanzielle Realität einfach grausam ist. Erstens ist es fragwürdig, bis zum 85. Geburtstag den Buckel für ein Eigenheim krumm zu machen, und zweitens sind Häuser in Großstädten für 446.000 Euro nicht zu bekommen. Mehr sollten sie freilich nicht kosten, wenn die monatlichen Mieten, anfangs 1200 Euro und jedes Jahr um 2 Prozent steigend, bis zum Beginn des Ruhestandes in einen Kredit gesteckt werden, der jährlich 2,5 Prozent kostet und in 34 Jahren getilgt worden sein soll. Sonst wird das ganze Gebäude mit hoher Wahrscheinlichkeit ins Wanken geraten.

Eigenheime in München und Stuttgart kosten zurzeit wenigstens 700.000 bis 800.000 Euro, und in Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg oder Berlin sieht die Lage nicht viel besser aus. Das sind für junge Familien, die kein Eigenkapital besitzen und netto 3581 Euro zur Verfügung haben, utopische Größenordnungen. Die Privatleute können die Sache drehen und wenden, wie sie wollen. Der Kauf und die Entschuldung des Eigenheims bis zum Beginn des Ruhestandes sind zum Scheitern verurteilt. Hier sind andere Maßnahmen nötig.

Ohne Verzicht wird es nicht klappen. Rad statt Auto, Brief statt Handy, Küche statt Restaurants und Zelt statt Hotel können aber Wunder bewirken, die in die Hunderte gehen. Daher erlaube ich mir die Frage zu stellen, wie viel Geld eine kleine Familie mit dem Hang zum Eigenheim und Zweitkind fürs nackte Leben braucht. Sind das 1000 Euro im Monat, oder vertreten Sie eher die Meinung, dafür seien 1500 Euro nötig?

Lieber das stadtnahe Eigenheim als das Landhaus

Ich schlage einen Betrag von 1250 Euro vor. Das bedeutet in Zahlen, dass das Nettoeinkommen (3581 Euro) abzüglich Autokredit (300 Euro) und Miete (1500 Euro) nebst Konsum (1250 Euro) zu monatlichen "Überschüssen" von 531 Euro führt. Weil die Kreditraten für das Auto in Kürze wegfallen, können monatliche Sparraten von 831 Euro in sieben Jahren das Fundament eines Hauses bilden, das rund 800.000 Euro kostet. Grundlage dieser Kalkulation sind das Eigenkapital von 70.000 Euro, eine großzügige Bank und ein Kredit von 800.000 Euro, der mit Hilfe der künftigen Mieten und Sparraten bedient, aber nur in Maßen getilgt wird. Mir ist bewusst, dass die Idee "grenzwertig" ist, doch ich möchte jetzt nicht zum fünfundfünfzigsten Male die Ansicht zum Besten geben, Eigenheime sollten bis zum 50. Geburtstag schuldenfrei sein. Stattdessen will ich heute - sozusagen außer der Reihe - einmal selbstgenutzte Immobilien mit Teilentschuldung zur Diskussion stellen. Damit möchte ich jungen Leuten in Großstädten "etwas" Mut machen, die Flinte nicht gleich ins Korn zu werfen. Wichtig ist aber die Bereitschaft, den Gürtel umgehend enger zu schnallen, die eigene Haut auf dem Arbeitsmarkt so teuer wie möglich zu verkaufen und das "Schicksal" zu akzeptieren, dass die Verbindlichkeiten "kaum" zu tilgen sein werden. Einverstanden?

Dem Anwalt steht, wenn er fleißig ist, die Welt offen, so dass das Gehalt steigerungsfähig ist, und das ist der Dreh- und Angelpunkt. Was für den Mann gilt, wird für die Frau nicht ungültig. Auch sie kann, wenn sie tüchtig ist, trotz Kindern noch Geld verdienen, so dass der Traum vom Eigenheim durchaus Realität werden kann. Großstädte sind für Familien in finanzieller Hinsicht "lebensfeindliche" Regionen, so dass viele Eltern mit kleinen Kindern darüber nachdenken, auf dem Land zu wohnen und in der Stadt zu arbeiten. Das Modell ist aber mit Vorsicht zu genießen. Erstens ist ein Zweitwagen notwendig, zweitens kostet das Pendeln viel Lebensfreude, und drittens sind Eigenheime auf dem flachen Land heikle Investitionen, da sie sich zum Teil nur schwer wieder verkaufen lassen.

Das stadtnahe Eigenheim ist in der Regel die bessere Lösung. Grundlagen dafür sind aber, um das noch einmal in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, sowohl Eigenkapital als auch Einkommen. Um zum Beispiel in sieben Jahren wenigstens 100.000 Euro auf der hohen Kante zu haben, sind unverzinste Sparraten von 1190 Euro pro Monat notwendig. Das setzt bei einer Sparquote von 25 Prozent ein Nettogehalt von 4000 Euro voraus, so dass die Einkünfte des Ehepaares zügig steigen sollten.

Das Risiko der Hypothek

In sieben Jahren "muss" eine Hypothek aufgenommen werden, und wenn 800.000 Euro nötig sind, werden für die Verzinsung und den Abbau dieser Schuld die Kaltmieten (1200 Euro), die Überschüsse (800 Euro) und die Laufzeit von 27 Jahren zur Verfügung stehen. Die monatlichen Raten von 2000 Euro werden die Restschuld bis zum Beginn des Ruhestandes auf 538.000 Euro senken, wenn das Darlehen jährlich 3 Prozent kostet und die Raten jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Die kritischen Zinssätze liegen bei 0,4 und 3,8 Prozent pro Jahr. Der erste Wert würde im Laufe der 27 Jahre zur Totalentschuldung führen, und beim zweiten Wert würde die Schuld im selben Zeitraum bei 800.000 Euro stehen bleiben.

Ich gehe davon aus, dass langfristige Kredite zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr kosten werden. Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent könnte die Familie in 34 Jahren mit einem Guthaben von 404.000 Euro aus dem gelobten Haus ausziehen. Dafür gibt es freilich keine Garantie, weil kein Mensch weiß, wie sich die Hauspreise in Großstädten in Zukunft entwickeln werden. Wenn die Immobilie in Schuss gehalten werden kann, sind Erlöse von 800.000 Euro und mehr denkbar, doch was wird mit Objekten geschehen, die wegen Geldmangels "abgewohnt" werden müssen? Da wäre es ein Wunder, wenn die Eigenheime ihren Wert behalten würden, und es wäre kein Wunder, wenn der Wert solcher Immobilien um 30 oder 40 Prozent sinken würde, so dass am Ende der Veranstaltung nicht viel mehr als die Restschuld übrig bliebe.

Nun würde ich gerne wissen, was Sie von dem Eigenheim auf Zeit halten. Wie gefällt Ihnen die Idee, den bösen Vermieter durch eine freundliche Bank zu ersetzen? Gut, mäßig oder gar nicht? Wie fühlt es sich für Sie an, in 27 Jahren aus dem Haus ausziehen zu müssen? Gruselig, egal oder wunderbar? Falls es für Sie in Ordnung ist, sich bei der Bank einzumieten, dann sollten Sie den Bau oder Kauf des Eigenheims wagen. Bitte vergessen Sie aber nicht, an der Gehaltsschraube zu drehen. Je mehr Geld in die Kasse kommt, desto mehr können Sie der Bank zeigen, dass Sie sie eigentlich gar nicht brauchen und Freiheit und Unabhängigkeit die wahren Geschenke sind. Das hat doch etwas - oder nicht?

Der Autor ist Finanzanalytiker in Berlin und Dresden.

Alle Rechte vorbehalten. Copyright Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH. Zur Verfügung gestellt vom Frankfurter Allgemeine Archiv.

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Kommentare (2)

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  1. Anonym

    Großartig. Mit 1250Euro für Konsum kann die Familie ein Leben auf Hartz IV Niveau führen. Besser sollten beide Eltern Ihr Einkommen steigern und ein deutlich günstigeres Eigenhrim kaufen, gerne auch älteren Baujahrs, welcges ggf. in Eigenleistung aufgewertet werden kann.

  2. Anonym

    Sehr guter und informativer Artikel! Leider sind die Beispiele unglücklich gewählt befinden wir uns doch im Jahr 2020 und nicht in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts: "Dem Anwalt steht, wenn er fleißig ist, die Welt offen, so dass das Gehalt steigerungsfähig ist, und das ist der Dreh- und Angelpunkt. Was für den Mann gilt, wird für die Frau nicht ungültig. Auch sie kann, wenn sie tüchtig ist, trotz Kindern noch Geld verdienen, so dass der Traum vom Eigenheim durchaus Realität werden kann." Lieber Autor, bitte versuchen Sie in zukünftigen Artikeln auf überholte Rollenbilder zu verzichten! Die Message sollte auch ohne diese kommunizierbar sein :)

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