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Mietvertrag ohne Haken und Ösen

Stift, Papier (Quelle: freeimages, Autor: wagg66)

Quelle: freeimages, Autor: wagg66

Darf ich aus meiner Wohnung eine WG machen? Ist Untervermietung in den Semesterferien erlaubt? Was kann ich tun, wenn meine Wohnung im Sommer zur Sauna wird? Die Münchner Rechtszeitschrift 'Rescriptum' sagt, welche Rechte du als Mieter hast - und wo Fallen im Vertrag lauern.

Verstecke Klauseln im Mietvertrag beachten

Meist bekommt man vom Vermieter ein Schriftstück mit vielen Klauseln und oftmals verwirrenden Reglungen vorgelegt. Hier gilt es, Ruhe zu bewahren und sich das Dokument genau durchzulesen. Dies ist unbedingt notwendig, denn viele der üblichen Absprachen sind nicht im Gesetz festgeschrieben, sondern werden von den Parteien individuell verhandelt oder durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vom Vermieter festgelegt. Doch wie muss so ein Mietvertrag genau aussehen?

Der Vertrag muss mindestens die Parteien, die genau bestimmte Wohnung, die Höhe der Miete und den Beginn (bei befristeten Mietverträgen auch das Ende) des Mietverhältnisses enthalten. Meist stehen in einem solchen Dokument aber noch viel mehr Informationen, die AGB, auch als Kleingedrucktes bekannt. Hier können sich durchaus wichtige Regelungen "verstecken", derer man sich als Mieter bewusst sein sollte. Doch der Vermieter - denn in der Regel wird er die AGB stellen - kann nicht alles in beliebigem Umfang in AGB regeln.

Schönheitsreparaturen müssen nicht immer sein

Besonders beliebt sind Klauseln, die Schönheitsreparaturen betreffen, denn laut Gesetz (§ 538 BGB) sind diese an und für sich vom Vermieter durchzuführen. Der Vermieter darf diese Pflicht aber durch ausdrückliche Formulierung im Vertrag auf den Mieter abwälzen. Hierbei dürfen dem Mieter allerdings keine starren Zeiten vorgeben (wie "alle 5 Jahre") und ihm auch nicht vorgeschrieben werden, unabhängig von der Wohndauer immer beim Auszug zu renovieren. Ist die Wohnung beispielsweise nicht "verwohnt", also durch Gebrauch abgenutzt, müssen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Auch eine konkrete Farbvorgabe (zumeist Weiß) ist unwirksam, da dies den Mieter in seiner persönlichen Ausgestaltungsfreiheit zu sehr einschränkt. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass die Wohnung bei Bedarf beim Auszug in einer neutralen Farbe gestrichen werden soll.

Auch die Haltung von Haustieren wird teilweise in den AGB geregelt. Ein generelles Verbot von Haustieren ist nicht wirksam, denn zumindest Kleintiere (also Fische, kleinere Nagetiere etc.) darf ein Mieter immer halten. Für andere Tiere (z.B. Hunde oder Katzen) braucht er jedoch die Erlaubnis des Vermieters, sofern der Vermieter nicht in den AGB jeglicher Tierhaltung zustimmt.

WG-Gründung und Untervermietung mit dem Vermieter besprechen

Beliebt ist auch die Konstellation, ein Zimmer der Wohnung zur Untermiete zu vergeben. Nach § 553 BGB ist dies möglich, wenn Abschluss des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist, also beispielsweise, wenn der Nebenjob doch nicht genügend Geld abwirft, um die Mietkosten alleine zu stemmen, man ein Semester im Ausland verbringt oder der neue Lebensgefährte miteinziehen möchte. Dafür muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, aber wenn ein berechtigtes Interesse besteht, muss er auch zustimmen. Wichtig ist, dass dieses Interesse nicht schon zu Beginn des Mietverhältnisses bestehen darf. Wer also von Anfang an eine WG plant, muss dies mit dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen absprechen. Wenn der Vermieter zu Beginn zugestimmt hat, gibt es hier kein Problem. Wer seine gesamte Wohnung untervermieten möchte, zum Beispiel für ein Auslandssemester, braucht auch hierfür das Einverständnis des Vermieters (§ 540 BGB).

Bei Kündigung auf Fristen achten

Und wie sieht es mit der Beendigung aus? Hierbei muss man zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen unterscheiden. Befristete Verträge enden grundsätzlich nach dem vereinbarten Zeitraum, aber es ist auch eine außerordentliche oder eine fristlose Kündigung möglich. Die außerordentliche fristgemäße Kündigung ist in bestimmten Ausnahmefällen (Tod des Mieters, Mietvertrag über 30 Jahre) zulässig. Eine fristlose Kündigung kann nur "aus wichtigem Grund" erfolgen. Dieser Grund muss derartig schwerwiegend sein, dass das Abwarten der gesetzlichen Frist nicht zumutbar ist. Außerdem muss die Kündigung schriftlich und begründet sein und ist erst nach einer Abmahnung zulässig. Wichtige Gründe sind beispielsweise Gesundheitsgefährdungen, mehrmalige Zahlungsrückstände bei der Miete oder die nachhaltige Störung des Hausfriedens.

Ist das Mietverhältnis dagegen unbefristet, gibt es neben den beiden bereits genannten Möglichkeiten auch die ordentliche Kündigung, für die vor allem die Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB) notwendig ist. Diese Frist beträgt für den Mieter drei Monate und kann nicht durch AGB verlängert werden. Für den Vermieter, ist die Kündigungsfrist davon abhängig, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht, und bewegt sich zwischen drei und neun Monaten. Er muss zudem ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen. Ein solches kann sich aus wiederholten Pflichtverletzungen durch den Mieter, Eigenbedarf, Unrentabilität oder vergleichbaren Gründen ergeben.

Quadratmeterzahl prüfen und Miete sparen

Die Höhe der Miete ergibt sich insbesondere aus Lage, Zustand und Größe der Wohnung. Bei der Größenangabe muss man jedoch aufpassen, denn hier kann es zu Unstimmigkeiten kommen. Es gibt zwei Möglichkeiten die Wohnfläche zu berechnen. Für den Mieter günstiger ist die Methode nach der Wohnflächenverordnung. Hierbei werden Abzüge für Flächen unter Dachschrägen gemacht (Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern nur 50 %, unter 1 Meter überhaupt nicht) und bestimmte Stauräume wie etwa Dachboden- und Kellerabteile und gemeinschaftliche Wasch- und Trockenräume nicht als Wohnfläche gezählt. Die Berechnung kann jedoch auch nach der DIN-Norm 227 erfolgen, die für den Vermieter günstiger ist. Diese Berechnungsmethode muss aber im Vertrag angegeben sein. Enthält der Mietvertrag keine Angabe dazu, gilt die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage. Sollte die Quadratmeterzahl im Mietvertrag um mehr als 10 % von der Realität abweichen, führt dies zu einer Mietminderung. Nachmessen kann sich also lohen, aber nur wenn man weiß, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde. 

Die Vereinbarung einer Kaution ist üblich, sie darf jedoch gemäß § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der Kaltmiete nicht übersteigen. Die Rückzahlung (oder Verwertung, also Verrechnung mit offenen Forderungen des Vermieters) erfolgt bei Beendigung des Mietverhältnisses, das heißt wenn die Wohnung abgenommen wurde und die Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden.

Staffelmiete oder Mietherhöhung mit Begründung

Eine Mieterhöhung kann entweder vertraglich vereinbart sein (Staffel- oder Indexmiete) oder aufgrund gesetzlich bestimmter Gründe erfolgen (§§ 557 ff. BGB). Eine solche - nicht vorher vereinbarte - Erhöhung der Miete muss schriftlich mitgeteilt und begründet werden. Zulässige Gründe sind die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, gestiegene Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen.   

Mängel unverzüglich melden

Natürlich gibt es auch den Fall der Mietminderung. Diese steht dem Mieter immer dann zu, wenn Sach- oder Rechtsmängel vorliegen. Mit anderen Worten: Wenn etwas mit der Wohnung nicht in Ordnung ist und dadurch die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, hat der Mieter das Recht auf Minderung. Das gilt allerdings nur, wenn er den Mangel unverzüglich beim Vermieter anzeigt und rügt, sich also beschwert. Ob der Vermieter etwas für den Mangel kann, ist für die Minderung unerheblich. Um wie viel die Miete gemindert wird, ist nicht festgeschrieben und hängt stark von der Art der Beeinträchtigung ab. Es gibt eine vielfältige Rechtsprechung zu diesem Thema. So kann die Miete bei Feuchtigkeit im Keller oder einer nicht funktionierenden Dusche um bis zu 5 % gemindert werden, während bei Heizungsausfällen in kälteren Monaten oder Ungeziefer schon 25 % Minderung möglich sind. Die Berechnung der Höhe ist also stark vom Einzelfall abhängig. Wer derartige Probleme hat, sollte sich im Internet, zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund, informieren.

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