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Immobilienexperten rufen Ende des Preisbooms aus

Häuser, Straße, Immobilien [Quelle: unsplash.com, Autor: Casey Horner]

Quelle: unsplash.com, Casey Horner

Vermögensberater hatten Kunden lange zu Investments in Wohnungen und Häuser geraten. Jetzt aber prophezeien sie, dass die Hochzeit vorbei ist. Die Preise würden schnell und deutlich sinken – was auch am Speckgürteleffekt liegt.

Uwe Eilers, Geschäftsführer der FV Frankfurter Vermögen, hat derzeit nur einen Rat für Anleger, die ihr Kapital noch in vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser investieren wollen: "Finger weg!" Zur Zurückhaltung rät auch Thomas Buckard, Vorstand der Wuppertaler Vermögensverwaltung Michael Pintarelli: Kapitalanlagen in Immobilien seien zurzeit "nicht ungefährlich". Und Stephan Witt, Stratege der Berliner Finum Private Finance, meint, "besonders in den Ballungsgebieten könnten Preiskorrekturen bevorstehen".

Acht Jahre nach Beginn des Booms am deutschen Wohnimmobilienmarkt wähnen Anlageprofis nicht nur die Rallye kurz vor ihrem Ende. Sie sehen auch die Gefahr, dass die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern bald deutlich einbrechen könnten. "Aktuell rate ich von Immobilienkäufen zur Kapitalanlage ab", sagt Eilers. Diese Äußerungen sind bemerkenswert, denn in den vergangenen Jahren hatten die meisten Vermögensverwalter ihren betuchten Kunden noch Investments in vermietete Wohnimmobilien als solide Geldanlage empfohlen.

Unterstützung erhalten die Skeptiker nun durch das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen. Darin prognostizieren die Experten nicht nur ein Ende des seit 2010 anhaltenden Wertanstiegs bei Wohnimmobilien. "In den nächsten vier Jahren könnte es einen Rückgang der Kaufpreise um 25 bis 30 Prozent geben", sagt Harald Simons, Vorstand der Forschungsgesellschaft Emipirica und einer der vier Sachverständigen, die zu Beginn jedes Jahres eine Prognose zur weiteren Entwicklung an den deutschen Immobilienmärkten vorlegen.

Starker Anstieg beim Wohnungsneubau

Für die neue kritische Sicht auf die häufig als "Betongold" titulierten Wohnimmobilien gibt es mehrere Gründe. Da ist zunächst einmal der starke Anstieg beim Wohnungsneubau. Selbst in Großstädten mit steigenden Einwohnerzahlen wie Berlin, München oder Stuttgart würden sich deshalb bald Angebot und Nachfrage die Waage halten, sagt Simons und verweist auf das Beispiel der Bundeshauptstadt. 2014 waren in der Spreemetropole lediglich 8.700 neue Wohnungen entstanden, 2016 waren es bereits 13.700.

"In diesem Jahr dürften in Berlin jedoch rund 18.700 Wohnungen hinzukommen, was in etwa dem Anstieg der Nachfrage entsprechen dürfte", sagt der Immobilienweise. Mittelfristig könnten deshalb "die Leerstandsraten wieder ansteigen", sagt Vermögensverwalter Eilers. "Schließlich werden gerade ganze Stadtteile neu aus dem Boden gestampft und weitere sind in Planung."

Dabei wird schon jetzt das Bevölkerungswachstum in den Metropolen fast nur noch von jungen Leuten generiert. "Es sind überwiegend Angehörige der Altersgruppe der 18- bis 35-Jährigen, die in die Großstädte ziehen", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. "Diese Studenten und Berufsanfänger sind aber nicht in der Lage, hohe Mieten zu zahlen."

Hingegen würden immer mehr Menschen im Alter zwischen 35 und 50 Jahren den Großstädten den Rücken kehren und in deren Speckgürtel ziehen, wo die Mieten niedriger sind und Eigenheime mit Garten zum Teil günstiger angeboten werden als Eigentumswohnungen in den Zentrallagen der Städte.

Die Phase der steigenden Mieten "nähert sich ihrem Ende", sagt deshalb Empirica-Vorstand Simons. Dies zwinge Investoren, ihre Renditekalkulationen zu überarbeiten. Bislang hätten vermögende Kapitalanleger und Profiinvestoren Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zum Teil zu Preisen erworben, die ihnen aus den Mieteinnahmen kaum höhere Erträge ließen, als die Zinssätze für Hypothekendarlehen betragen. "Die Kredite lassen sich zum Teil sogar nicht mehr aus den Mieteinnahmen tragen, sondern erfordern laufende Nachschüsse", sagt Simons.

Übertreibung bei den Kaufpreisen

Eingelassen hätten sich Käufer auf solche Deals, weil sie davon ausgegangen waren, dass die Mieten weiter steigen und so mit der Zeit aus einem anfänglichen Zuschussgeschäft ein ertragreiches Investment würde. Die Chancen dafür seien jedoch durch den massiven Wohnungsneubau zunichtegemacht worden. "Im Ergebnis werden deshalb die gegenwärtigen Übertreibungen bei den Kaufpreisen von rund 30 Prozent zurückgenommen werden", sagt der Immobilienweise.

Was darüber hinaus viele Experten skeptisch stimmt, sind die wieder anziehenden Baugeldzinsen. Im Herbst 2016 reichten Banken nach dem Index der Frankfurter Finanzberatung Max Herbst (FMH) zehnjährige Hypothekendarlehen zu einem jährlichen Zinssatz von nur 1,03 Prozent aus. Derzeit müssen Käufer für neu abgeschlossene Darlehen im Schnitt jedoch 1,53 Prozent zahlen. Damit haben sich Immobilienkredite seit dem Tiefststand vor eineinhalb Jahren um 48,5 Prozent verteuert.

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