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Es darf auch mal der Vorort sein

Vorort, Vorstadt, Dorf, Landschaft, Himmel [Quelle: unsplash.com, Autor: Robert Wiedemann]

Quelle: unsplash.com, Robert Wiedemann

Wohnen in der Großstadt wird immer teurer. Lohnt es sich da, ins Umland zu ziehen? Wir haben das ausgerechnet.

Früher hatte man noch eine echte Wahl. Wenn irgendwann die Familiengründung anstand, fragten sich die werdenden Eltern immer die eine Frage: Wollen wir weiter in der Großstadt bleiben, die wir als Jugendliche und Studenten so genossen haben, in der wir uns die Nächte in coolen Clubs um die Ohren gehauen haben? Oder wollen wir mit dem Nachwuchs raus ins Umland, in ein Haus mit Garten, aber doch in der Nähe der Großstadt? Heute stellt sich die Frage zwar manchmal auch noch so, aber oft auch ganz anders: Sind wir gezwungen, ins Umland zu ziehen, wenn wir eine größere Wohnung haben wollen, weil wir sie uns in der Großstadt gar nicht mehr leisten können?

Immer mehr Menschen empfinden dies so. Seit einigen Jahren ziehen mehr Einwohner von der Stadt ins Umland als in umgekehrter Richtung. Die Großstädte wachsen nur deswegen, weil Zuzügler von weiter weg in die Ballungsräume drängen. Viele ziehen nicht in die Vororte, weil sie die so schön finden, sondern aus finanziellen Gründen. Aber lohnt sich das wirklich? Und welche Schwierigkeiten gehen damit einher, wie zum Beispiel lange Pendelzeiten?

Die F.A.S. ist dieser Frage mit Hilfe exklusiver Daten von Empirica-Systeme nachgegangen. Das Unternehmen sammelt Kaufpreise und Mieten für Immobilien in ganz Deutschland. Analysiert wurden die sechs größten Ballungsräume in Deutschland. Die Ergebnisse zeigen die Karten auf dieser Seite grob und im Internet sehr detailliert (www.faz.net/vororte). Im Netz sind Kaufpreise und Mietniveaus sogar bis auf Stadtteilebene heruntergebrochen. Damit kann sich jeder individuell ausrechnen, wie viel Geld das Wohnen im Umland spart.

Exemplarisch lässt sich das an Frankfurt zeigen, der größten Pendlerstadt in Deutschland. Fast zwei Drittel der Arbeitnehmer stammen nach einer Studie der Bundesagentur für Arbeit von außerhalb, das sind knapp 380.000 Menschen jeden Tag. Dass so viele pendeln, liegt vor allem an den hohen Mieten und Immobilienpreisen in der Bankenstadt, den zweithöchsten in Deutschland nach München. 500.000 Euro kostet in Frankfurt durchschnittlich eine 100-Quadratmeter-Wohnung. In Langen, zehn Bahnminuten südlich der Großstadt, sind es nur noch 310.000 Euro, in Bad Vilbel 400.000 Euro, in Hanau, 22 Minuten entfernt, nur 250.000 Euro und damit gerade einmal halb so viel wie in Frankfurt. Bei den Mieten für solch eine Wohnung ist das ähnlich. In Frankfurt kostet sie kalt 1.360 Euro, in Langen nur 1.000 Euro, in Hanau lediglich 930 Euro. Und das sind alles kleine Städte. Wer bereit ist, in kleinere Gemeinden in der Nähe zu ziehen, spart noch deutlicher. Das gilt nicht nur für Frankfurt. In allen sechs untersuchten Ballungsräumen ist das Preisgefälle zwischen Stadt und Umland ähnlich groß.

Eine Ausnahme ist hier München. Das Preisniveau ist dort so hoch, dass viele schon ins Umland gezogen sind und auch dort das Niveau sehr teuer ist. Hinzu kommt, dass auch das Umland selbst eine hohe Wohnqualität bietet, die dann aber auch bezahlt werden muss. Das gilt vor allem für den Süden mit den Seen und dem Voralpenland. So kosten Wohnungen in Starnberg und dem Landkreis München schon mehr als in der Großstadt Frankfurt. In Dachau, Ebersberg, Erding oder Freising lebt es sich teurer als in Hamburg, Stuttgart oder Köln. Und dennoch bieten die Städte im Münchner Umland einen deutlichen Preisvorteil zu München. Bevor es allerdings wirklich günstig wird, müssen Pendler viel weiter ins Umland ziehen als in anderen Ballungsräumen.

Den Preisvorteil der Vororte gibt es freilich nicht ohne jeden Nachteil. Es entstehen zum einen echte Kosten, vor allem für den Transport, entweder mit dem Auto oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Mehrere Hundert Euro sind dafür im Jahr fällig. Manchmal fallen auch erhöhte Kinderbetreuungskosten an, weil die Eltern wegen der längeren Heimfahrt den Nachwuchs erst später abholen können. Manche Ökonomen errechnen zum anderen auch einen Preis für den Zeitverlust durch die Pendelei. In einer Studie der Postbank wurde für eine Stunde Fahrzeit der entgangene Bruttostundenlohn in der jeweiligen Großstadt angesetzt.

Aus beiden Kostenblöcken ließ die Bank errechnen, wie viele Jahre es sich rein finanziell lohnt, im Umland zu leben. Das Ergebnis ist beeindruckend: Im Fall von Langen dauert es rechnerisch 60 Jahre, bis die Kosten für die Bahnfahrten nach Frankfurt und für den Zeitverlust den Preisvorteil beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung übertreffen. Hier würde es sich in einem Menschenleben nie lohnen, nach Frankfurt zu ziehen. In allen anderen Großstädten gibt es auch Vororte, die sich finanziell mindestens 30 bis 40 Jahre lang lohnen.

Vorort oder Stadt? Ein Vergleich

Sie liegen meist vergleichsweise nahe an der Großstadt und haben eine schnelle Verkehrsanbindung. Weiter entfernt liegende Umlandstädte sind wegen der höheren Pendelkosten finanziell weniger attraktiv, auch wenn die Immobilienpreise dort noch niedriger liegen. Das kann auch bei Orten in der Nähe der Großstadt passieren, wenn die Verkehrsanbindung schlecht und damit zeitraubend ist und die Immobilienpreise noch relativ hoch sind. Sie rechnen sich manchmal schon nach zehn Jahren nicht mehr. Dann wäre es gerade für junge Leute besser, in der Stadt zu wohnen. Müssen beide Partner pendeln, fällt die Rechnung auch ungünstiger aus, als wenn das nur einer tut. In der Metropole kann man zudem eventuell auf ein Auto verzichten und damit einiges Geld sparen.

 

Allerdings kann man auch anders rechnen, und dann werden fast alle Vororte attraktiv. Man könnte die Kosten des Zeitverlusts niedriger ansetzen, wenn der Arbeitnehmer ein oder zwei Tage in der Woche auch zu Hause arbeiten darf. Oder gar keine Kosten ansetzen, wenn der Pendler die Zeit im Zug zum Arbeiten nutzt und dadurch früher das Büro verlassen kann.

Aber Geld ist ja nur die eine Seite. Hinzu kommen immaterielle Kosten. Es ist wissenschaftlich erwiesen, dass Pendeln Stress verursacht. Zum Beispiel, wenn man durch Stau oder einen verspäteten Zug nicht rechtzeitig zum Termin im Büro kommt. Zudem werden manche die Annehmlichkeiten der Großstadt vermissen. Dort gibt es Clubs, Oper und Theater, einen Zoo und viel mehr Restaurants und Kneipen.

Allerdings sollte man sich ehrlich fragen, wie oft man diese Möglichkeiten wirklich nutzt und ob es sich dafür nicht auch lohnt, vom Vorort in die Stadt zu fahren oder nach der Arbeit noch etwas in der Stadt zu bleiben, bevor man ins Umland zurückkehrt. Zudem sollte man auch an anderer Stelle die Metropolen nicht zu sehr verherrlichen. Auch dort hat man einen Weg zur Arbeit. Wer mit dem Bus zur U-Bahn fährt und dann quer durch die Stadt, braucht am Ende ähnlich lange wie jemand, der mit einem Regionalzug von außen ins Zentrum gelangt. Liegt der Arbeitsplatz am Stadtrand, kann der Weg aus dem Umland dorthin sogar schneller sein als aus einem entfernteren Viertel der Großstadt.

Wer sich fürs Pendeln entscheidet, sollte sich aber einen Gefallen tun. Er sollte einen Ort mit Bahnanschluss wählen. Denn Pendeln mit dem Auto ist in allen Großstädten meist mit Staus verbunden. Die Studie der Postbank zeigt, dass morgens im Berufsverkehr die Anreise mit dem öffentlichen Nahverkehr in der Regel schneller ist als mit dem Auto und oft sogar billiger. Zudem kann die Zeit im Zug besser genutzt werden als im Auto. Und was in der Debatte um ständig verspätete Züge untergeht: Die S-Bahnen sind deutlich pünktlicher als die viel gescholtenen ICE.

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