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Außenansicht Wohngebäude [Quelle: pixabay.com, AL-MUT]

Quelle: pixabay.com, AL-MUT

"My home is my castle" – aber was, wenn dein Schloss von kaputten Fenstern, Schimmel und uneinsichtigen Vermietern bedroht wird? Anja Franz vom Mieterverein München antwortet auf gängige Mieter-Fragen.

Kleinreparaturen: Was ist damit gemeint und wann muss ich dafür zahlen?

Grundsätzlich sind Reparaturen in der Mietwohnung Sache des Vermieters; er ist für die Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjekts zuständig. Allerdings kann der Vermieter den Mieter durch die Kleinreparaturklausel an bestimmten anfallenden Kosten beteiligen. Die Klausel ist nur rechtsgültig, wenn eine Kostenobergrenze für einzelne Kleinreparaturen im Vertrag festgelegt wurde. Dabei gilt eine Kostenspanne von 75 bis 100 Euro als zulässig.

Auch was als Kleinreparatur gilt, ist vom Gesetzgeber genau vorgeschrieben: "Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden." Das heißt, ein kaputter Fensterhebel ist eine Kleinreparatur, eine defekte Wasserleitung dagegen nicht.

Generell gilt bei Kleinreparaturen das "Ganz oder gar nicht"-Prinzip. Kostet eine Reparatur beispielsweise 150 Euro und die festgelegte Obergrenze im Vertrag ist 80 Euro, darf der Vermieter nicht die 80 Euro vom Mieter verlangen und nur die Differenz bezahlen. Liegt eine Reparatur über der Beteiligungsobergrenze, muss der Vermieter den vollen Betrag übernehmen.

Wenn im Vertrag keine Kleinreparaturklausel vereinbart ist, darf der Mieter generell nicht zur Übernahme von Reparaturkosten verpflichtet werden.

Hilfe, undichte Fenster! Wie handelst du bei Mängeln in der Wohnung?

Mängel wie kaputte Fenster berechtigen den Mieter generell zu einer Mietminderung. Grundsätzlich ist die Mietminderung ein gesetzliches Gewährleistungsrecht, das automatisch eintritt, sobald ein Mangel vorliegt und der Mieter seine Wohnung nicht uneingeschränkt nutzen kann. Voraussetzung für die Minderung ist, dass der Vermieter informiert wurde und ihm die Chance gegeben wurde, die Mängel zu beseitigen.

Es ist in solchen Situationen allerdings nicht ratsam, sofort einfach die Miete zu reduzieren, da der Vermieter nach einer gewissen Zeit grundsätzlich das Recht hätte, dir zu kündigen. Wenn die Verwaltung über den Mangel informiert wurde und sich längere Zeit nichts tut, solltest du dem Vermieter mitteilen, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt wird. Nun kannst du selbst nach einer gewissen Zeit die zu viel gezahlte Miete zurückfordern (notfalls per Gericht) oder tatsächlich weniger Miete zahlen.

Eine andere Möglichkeit ist, dem Vermieter eine Frist zur Behebung der Mängel zu setzen und gleich anzukündigen, dass man nach Ablauf der Frist selbst Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten in Rechnung stellen wird. Dann reagieren Vermieter in der Regel meist sehr flott.

Kein Übergabeprotokoll – keine Handhabe?

Wenn beim Einzug kein Übergabeprotokoll erstellt wurde, dann wird davon ausgegangen, dass die Wohnung beim Einzug einwandfrei war und so auch zurückgegeben werden muss.

Im Einzelfall können eventuell Zeugen (aber nicht die Mietparteien selbst) bestätigen, dass Mängel bereits beim Einzug vorgelegen haben. Können keine Beweise erbracht werden, dass die Wohnung bei Einzug bereits mangelhaft war, wird der Mieter für die Mängel verantwortlich gemacht und muss diese beseitigen.

Was kann ich tun, damit ich nicht auf meiner Kaution sitzen bleibe?

Auf keinen Fall solltest du versuchen, die Kaution abzuwohnen, das heißt, die letzten Monate einfach keine Miete mehr zahlen, damit sich der ausstehende Betrag mit der Kaution ausgleicht. Der Vermieter kann hier sofort klagen, wird Recht bekommen und du bleibst auf sämtlichen Kosten sitzen.

Grundsätzlich kann der Vermieter natürlich Teile der Kaution zurückhalten, wenn er der Meinung ist, dass berechtigte Ansprüche bestehen. Sind diese Forderungen aber unbegründet, kann der Mieter die Kaution ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses einklagen. Allerdings sollte das auf jeden Fall von einem Anwalt oder Mieterverein geprüft werden.

Schöner Schimmel: Was lässt sich tun?

Bei Schimmel gibt es immer das Beweis-Problem. Um zu beweisen, dass es sich um einen Baumangel handelt, und nicht um ein Selbstverschulden des Mieters, muss letztlich ein Gutachten beauftragt werden. Man kann sich mit dem Vermieter darauf einigen, dass das Gutachten gemeinsam in Auftrag gegeben wird und derjenige zahlt, zu dessen Lasten es geht. Wenn der Vermieter sich darauf nicht einlässt, solltest du ihn nochmal pro forma auf den Mangel hinweisen und um Beseitigung der Schimmelursache bitten. Wenn er nichts unternimmt, bleibt keine andere Möglichkeit als Mängelbeseitigungsklage zu erheben. Im Rahmen dieses Prozesses wird dann ein vom Gericht bestellter Sachverständiger beauftragt.

Was gibt es beim WG-Vertrag zu beachten?

Es gibt verschiedene Mietmodelle, die in einer WG vertreten sind und jeweils einen anderen rechtlichen Status haben. Mehr dazu kannst du in diesem Artikel lesen.

Grundsätzlich ist zu beachten, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Ist der Vertrag befristet, kommst du vor Ablauf der Mietzeit nicht mehr aus der Verpflichtung heraus. Die Begründung, man hätte eine billigere Wohnung gefunden, kann nicht als Begründung angegeben werden, denn das ist ja genau der Grund, warum der Vermieter einen entsprechenden Ausschluss wollte. Die Rechtsprechung macht in Einzelfällen Ausnahmen, wenn der Mieter von seinem Arbeitgeber ins Ausland versetzt wurde. Auch für Studenten gilt eine Ausnahme: Ihnen muss wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein besonders hohes Maß an Mobilität und Flexibilität zugestanden werden, für sie ist ein beidseitiger Kündigungsausschluss für über zwei Jahre in einem Mietvertrag nicht zulässig.

Wichtig ist auch, welche Art von Mietzinsstruktur vereinbart wird. Du solltest also darauf achten, ob die Nebenkosten in der Miete enthalten sind oder Vorauszahlungen geleistet werden, über die dann am Jahresende abgerechnet wird. Wenn Vorauszahlungen vereinbart sind, solltest du anhand des Mietspiegels abschätzen, ob diese eine realistische Höhe haben, damit du am Ende des Jahres keine Nachzahlungen leisten musst.

Weitere Fragen, die es zu beachten gilt: Wie ist die Regelung hinsichtlich der Schlussrenovierung? Was ist mit der Kaution? Wird sie immer von Mieter zu Mieter weitergegeben oder bekommst du sie bei Auszug wieder vom Vermieter ausbezahlt?

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