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Die Wohngemeinschaft und ihre rechtlichen Tücken

Wohngemeinschaft WG [Quelle: Pixabay.com, Autor: podlesakpetr]

Quelle: Pixabay.com, podlesakpetr

Jeder dritte Student in Deutschland lebt in einer WG. Aber wie viele Bewohner darf eine Wohngemeinschaft maximal haben? Brauchst du das Einverständnis des Vermieters, wenn du ein Zimmer untervermietest? Und wer haftet, wenn etwas kaputtgeht? Diese Dinge solltest du wissen, bevor du den Mietvertrag unterschreibst.

Die Vorteile des WG-Lebens sind nicht von der Hand zu weisen: Eine Wohngemeinschaft ist in der Regel günstiger als ein eigenes Appartement, du hängst nicht mehr an Mamas Rockzipfel und kannst dich individueller ausleben als in einem Wohnheim, wo die Wartelisten ohnehin ellenlang sind. Im Idealfall verstehst du dich dann noch so gut mit deinen Mitbewohnern, dass ihr gemeinsam kocht, gemeinsam feiert und du immer eine Schulter zum Ausweinen hast – sei es nun bei Liebeskummer, Heimweh oder Prüfungsstress.

Die Realität kann natürlich auch anders aussehen: Das Toilettenpapier ist grundsätzlich alle, die Musik in Pias Zimmer zu laut und Max hat schon wieder seinen Schlüssel vergessen und dich nachts aus dem Bett geklingelt. Während sich die meisten aber auf solche zwischenmenschlichen Probleme schon beim Einzug einstellen, wird die andere Seite gerne vergessen: In einer Wohngemeinschaft lauern auch viele rechtliche Fallstricke, die dich im Zweifelsfall teuer zu stehen kommen. Das beginnt schon mit der Gestaltung des Mietverhältnisses. Hier klären wir dich auf, was eine WG überhaupt ist und welche Vertragsvarianten es gibt. Auf Seite 2 erfährst du, ob und wann du für deine Mitbewohner haftest und wer zustimmen muss, wenn ein Bewohner ein- oder auszieht.

Drei Grundsatzfragen zur WG

  1. Was ist eine Wohngemeinschaft?
    Eine Wohngemeinschaft entsteht, wenn mehrere unabhängige, meist nicht verwandte Personen in einer Wohnung zusammenleben, um Kosten zu sparen. Räume wie Badezimmer, Küche oder Wohnzimmer werden dabei gemeinsam genutzt. Der gemeinsame Zweck hat zur Folge, dass du mit deinen WG-Mitbewohnern einen Gesellschaftsvertrag schließt und die WG damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz: GbR) nach § 705 BGB wird. Dafür ist kein schriftliches Dokument nötig – mündliche Vereinbarungen (zum Beispiel zum Putzplan) oder einfach schlüssiges Handeln reichen schon für ein Zustandekommen.
  2. Ist ein Paar eine WG?
    Wer verheiratet ist oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft führt, bildet keine WG. In diesem Fall ist auch kein Einverständnis des Vermieters erforderlich, wenn dein Partner nachträglich in die Wohnung miteinzieht. Um Streit zu vermeiden, solltest du den Vermieter natürlich trotzdem davon in Kenntnis setzen.

    Bei Paaren ohne Trauschein ist die Frage schon etwas komplizierter. Dem Sozialgesetz nach sind sie keine Wohngemeinschaft, sondern eine Bedarfsgemeinschaft – zumindest dann, wenn sie "den Willen zeigen, Verantwortung füreinander zu tragen und füreinander einzustehen". Als Anzeichen dafür wird es gewertet, wenn ein Paar länger als ein Jahr zusammenlebt, ein gemeinsames Kind hat oder ein gemeinsames Konto führt. Eine Rolle spielt die Unterscheidung zwischen WG oder Bedarfsgemeinschaft aber nur, wenn einer von euch Arbeitslosengeld II beziehen möchte. Auf das Mietrecht hat sie keine Auswirkungen. Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft muss der Vermieter daher immer zustimmen, bevor dein Partner bei dir einziehen darf.

  3. Wie viele Bewohner darf eine WG haben?
    Eine WG darf grundsätzlich nur so viele WG-Mitglieder haben, wie Schlafzimmer zur Verfügung stehen. Ein Verstoß kann zu einer "Kündigung aus wichtigem Grund" führen. Das heißt also: Wenn Pia, Max und du in einer Wohnung mit drei Schlafzimmern wohnt und die Freundin von Max in sein Zimmer miteinzieht, riskiert er einen Rauswurf.

Mietmodelle in der WG

Das Mietrecht kennt die Form des Zusammenwohnens in einer WG nicht. Deshalb ergeben sich aus dem Gesetz auch keine Regeln, nach denen der Mietvertrag gestaltet sein muss. Grundsätzlich haben sich aber die folgenden Modelle herauskristallisiert.

Variante 1: Alle Bewohner sind gemeinsam Hauptmieter der WG
In diesem Modell werden alle Bewohner namentlich im Mietvertrag genannt und müssen ihn unterschreiben. Damit besitzen sie gegenüber dem Vermieter alle die gleichen Rechte und Pflichten. Entsprechend muss der Vermieter Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen oder andere Schreiben immer an alle WG-Bewohner richten. Der große Nachteil dieses Modells: Jeder Bewohner haftet voll für Schäden und finanzielle Verbindlichkeiten (mehr zur Haftung siehe Seite 2).

In dieser Konstellation trägt jeder WG-Bewohner ein hohes Risiko – so gesehen ist sie nicht die beste Option. Allerdings bestehen viele Vermieter auf diese Vertragsgestaltung, weil sie ausstehende Forderungen so von jedem der Mieter eintreiben können.

Mietmodelle in der WG: Alle Bewohner sind Hauptmieter [Quelle: e-fellows.net]

Variante 2: Die WG als GbR ist Hauptmieter
Seit der Bundesgerichtshof im Jahr 2001 entschieden hat, dass eine GbR (teil-)rechtsfähig ist, kann auch eine WG "als solche" Partei eines Mietvertrags werden kann. Dazu unterschreiben die WG-Mitbewohner nicht als Einzelpersonen, sondern im Namen der WG den Mietvertrag.

Die WG als GbR ist Mieter [Quelle: e-fellows.net]

Variante 3: Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Ein Bewohner der WG ist der Hauptmieter und einziger Vertragspartner des Wohnungseigentümers. Alle anderen Bewohner schließen mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag. Damit bestimmt der Hauptmieter allein die Spielregeln in der WG – er legt fest, wer bei ihm einzieht (Zustimmung des Vermieters ist erforderlich!) und wie hoch die Miete seiner Mitbewohner ist. Im Gegenzug trägt er allein das wirtschaftliche Risiko: Er zahlt die Kaution, muss dem Vermieter pünktlich die volle Wohnungsmiete überweisen – auch wenn ein Zimmer gerade leer steht – und haftet für Schönheitsreparaturen.

Für den Hauptmieter lohnt sich diese Konstellation, wenn er Untermieter nur zur Überbrückung finanzieller Engpässe aufnimmt und die Wohnung später allein nutzen möchte. Für Untermieter ist diese Variante interessant, wenn sie ohnehin nur für einen überschaubaren Zeitraum in der WG leben möchten, zum Beispiel für ein Praktikum.

Achtung: Werden einzelne Räume in einer Wohnung untervermietet, gelten die Mieterschutzrechte nur eingeschränkt. Der Hauptmieter kann seinen Untermietern kündigen, ohne dass er sich auf ein berechtigtes Interesse (zum Beispiel Eigenbedarf oder Verletzung der vertraglichen Pflichten) berufen muss. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall aber um drei Monate und beträgt damit in der Regel ein halbes Jahr oder noch länger – wenn es hart auf hart kommt, bleibt dir also genug Zeit, dir ein neues Dach über dem Kopf zu suchen.

Mietmodell mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern [Quelle: e-fellows.net]

Variante 4: Der Vermieter macht mit jedem Bewohner einen einzelnen Vertrag
Jeder WG-Bewohner schließt mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer ab. Das hat den Vorteil, dass jeder von euch jederzeit kündigen kann und keine Rücksicht auf seine Mitbewohner nehmen muss. Außerdem haftet jeder nur für sich selbst. Allerdings darf in diesem Modell der Vermieter bestimmen, wer in der WG wohnt – du musst dich also mit dem Kandidaten arrangieren, den er aussucht.

Wer das WG-Leben pragmatisch sieht und keinen großen Wert auf familiären Zusammenhalt legt, fährt mit dieser Konstellation am besten.

Jeder Mieter hat einen eigenen Vertrag [Quelle: e-fellows.net]
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